Cosa si intende per contratto di locazione?
Il contratto di locazione, comunemente noto come affitto, è uno strumento giuridico fondamentale nel diritto civile italiano. Regola il rapporto tra due parti: il locatore, che concede il godimento di un bene, e il conduttore, che lo utilizza dietro pagamento di un corrispettivo. Comprendere appieno la definizione legale, gli obblighi reciproci e la normativa di riferimento è essenziale per chiunque si approcci a questo tipo di contratto.
Possiamo affermare che giuridicamente la scrittura di locazione è un contratto stipulato consensualmente tra le parti, produce effetti obbligatori oltre a corrispettive prestazioni, ed essenzialmente è a titolo oneroso.
Definizione del Contratto di Locazione
Articolo 1571 del Codice Civile:
“La locazione è il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.”
Da questa definizione emergono gli elementi essenziali:
Oggetto del contratto: Può essere una cosa mobile o immobile.
Durata: Deve essere stabilita o almeno determinabile.
Corrispettivo: È previsto un pagamento, denominato canone di locazione.
Consensualità: Si perfeziona con l’accordo delle parti.
Normativa di Riferimento
I contratti di locazione, oltre ad essere regolamentati dagli articoli di riferimento del codice civile ( art. 1571 cc a seguire), sono stati ampiamente normalizzati tramite diverse leggi nel corso degli anni, nello specifico:
Legge n. 392 del 27 luglio 1978 (“Equo Canone”): Stabilisce criteri per la determinazione del canone e norme sulla durata.
Legge n. 431 del 9 dicembre 1998: Riforma la disciplina delle locazioni ad uso abitativo, introducendo nuove tipologie contrattuali.
Decreto Legge n. 50 del 24 aprile 2017: Regolamenta le locazioni brevi, ossia i contratti di durata non superiore a 30 giorni.
Decreto Ministeriale Infrastrutture e Trasporti del 16 gennaio 2017: Aggiorna i criteri per i contratti a canone concordato.
Durata del Contratto di Locazione
Articolo 1573 del Codice Civile:
“Salvo diverse norme di legge, la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i trent’anni. Se stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, è ridotta al termine suddetto.”
Durata Minima e Massima
– Durata minima: La legge non prevede una durata minima obbligatoria; il contratto può essere stipulato anche per periodi molto brevi, inferiori a un mese.
– Durata massima: Non può eccedere i 30 anni. Contratti stipulati per un periodo superiore sono automaticamente ridotti a questo limite.
Un contratto di locazione può essere stipulato in forma privata semplice se la sua durata non supera i nove anni. Tuttavia, per i contratti con una durata superiore a nove anni, la legge richiede l’obbligo di trascrizione nei registri immobiliari ai sensi dell’articolo 2643 del Codice Civile. Questa formalità comporta che il contratto debba essere stipulato mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata da un pubblico ufficiale con funzioni notarili, come un notaio o un segretario comunale.
Locazioni Brevi
Le locazioni brevi sono contratti aventi una durata non superiore a 30 giorni nell’arco dell’anno con lo stesso conduttore. Questi contratti:
– Non richiedono la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.
– Sono spesso utilizzati per finalità turistiche o transitorie.
– Sono regolamentati specificamente dal Decreto Legge n. 50/2017, che prevede anche disposizioni fiscali particolari, come l’applicazione della cedolare secca.
Esistono varie tipologie di contratti di locazione, tanti quanti sono i casi in cui può essere applicato, di questo ne abbiamo discusso in un articolo specifico che puoi visionare cliccando qui.
Obblighi del Locatore
Il locatore è tenuto a rispettare diversi obblighi legali, tra cui:
1. Consegna del Bene
Articolo 1575, comma 1, Codice Civile: Deve consegnare il bene in buono stato di manutenzione, idoneo all’uso convenuto.
2. Mantenimento del Bene
Articolo 1576 Codice Civile: È responsabile delle riparazioni necessarie per mantenere il bene in buono stato, escluse quelle di piccola manutenzione a carico del conduttore.
3. Garanzia per Vizi
Articolo 1578 Codice Civile: Deve garantire l’assenza di vizi che impediscano o diminuiscano in modo apprezzabile il godimento del bene.
4. Pacifico Godimento
Articolo 1585 Codice Civile: Deve assicurare che il conduttore possa godere del bene senza turbative.
Obblighi del Conduttore
Il conduttore, a sua volta, ha i seguenti obblighi, tra cui:
1. Pagamento del Canone
Articolo 1587, comma 1, Codice Civile: Deve pagare il canone nei termini e modi stabiliti.
2. Utilizzo del Bene
Articolo 1587, comma 2, Codice Civile: Deve usare il bene con diligenza, secondo la destinazione d’uso concordata.
3. Manutenzione Ordinaria
Articolo 1576 Codice Civile: È tenuto a eseguire le riparazioni di piccola manutenzione derivanti dall’uso normale del bene.
4. Restituzione del Bene
Articolo 1590 Codice Civile: Al termine della locazione, deve restituire il bene nello stato in cui l’ha ricevuto, salvo il deterioramento derivante dall’uso conforme al contratto.
La Registrazione del Contratto
Obbligo di Registrazione
– Contratti di durata superiore a 30 giorni: Devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula.
– Contratti di durata fino a 30 giorni: Non sussiste l’obbligo di registrazione, salvo che siano stipulati per più di 30 giorni complessivi nell’anno con lo stesso conduttore.
Sanzioni
La mancata registrazione del contratto di locazione comporta sanzioni amministrative e fiscali, oltre alla possibilità di contestazioni sulla validità del contratto.
Differenza tra Locazione e Comodato d’Uso Gratuito
È importante distinguere tra:
– Locazione: Contratto oneroso con pagamento di un canone.
– Comodato d’Uso Gratuito: Contratto gratuito in cui il comodante concede al comodatario l’uso di un bene senza corrispettivo (Articoli 1803 e seguenti del Codice Civile).
Qualora ci si pone dinanzi ad un contratto per il quale viene ceduto l’uso di un immobile gratuitamente, al di là dei casi limite, la stessa rientra nella fattispecie di “comodato d’uso gratuito” e non è regolamentato come una locazione. Vedi Articolo dedicato
Recesso e Risoluzione del Contratto
Recesso del Conduttore
– Per esigenze personali: Il conduttore può recedere in qualsiasi momento, con un preavviso di almeno 6 mesi o pattuizione temporale diversa se il contratto non eccede i 18 mesi di durata.
– Nei contratti di locazione breve: Le modalità di recesso sono generalmente stabilite nel contratto stesso.
Risoluzione per Inadempimento
– Mancato pagamento del canone: Il locatore può chiedere la risoluzione del contratto.
– Uso improprio del bene: Se il conduttore utilizza il bene in modo diverso da quanto concordato.
– Altri casi: se viene meno la fruibilità e l’efficienza della cosa locata.
Clausole Essenziali nel Contratto di Locazione
Per una maggiore tutela, il contratto dovrebbe includere:
– Identificazione delle parti: Dati completi di locatore e conduttore.
– Identificazione catastale del bene: Dati catastali del bene in oggetto.
– Descrizione dettagliata del bene: Ubicazione, caratteristiche e stato di conservazione.
– Clausola prestazione energetica: Informativa sulla classificazione energetica del bene (se previsto).
– Durata della locazione: Data di inizio e termine.
– Canone di locazione: Importo, scadenze e modalità di pagamento.
– Deposito cauzionale: Importo e condizioni di restituzione.
– Destinazione d’uso: Specifica sull’utilizzo del bene.
– Ripartizione delle spese: Chiarimenti su chi paga le spese condominiali, utenze, tasse.
– Clausole di recesso: Condizioni e termini per il recesso anticipato.
– Norme sulla restituzione: Modalità di riconsegna del bene.
Importanza della Forma Scritta
Anche se la forma scritta non è sempre obbligatoria, è fortemente consigliata per:
– Chiarezza contrattuale: Evitare malintesi e interpretazioni errate.
– Prova legale: Disporre di un documento valido in caso di controversie.
– Obblighi fiscali: Facilitare la registrazione e il rispetto delle normative fiscali.
Consigli Pratici per Locatori e Conduttori
Per il Locatore
– Verifica dell’affidabilità: Richiedere referenze o garanzie al conduttore.
– Assicurazioni: Valutare polizze per coprire danni o mancati pagamenti.
– Aggiornamento del canone: Inserire clausole per l’adeguamento ISTAT (nel caso di applicazione di cedolare secca, l’aumento ISTAT non può essere richiesto).
Per il Conduttore
– Lettura attenta del contratto: Comprendere tutte le clausole prima di firmare.
– Documentare lo stato del bene: Redigere un verbale di consegna con foto.
– Comunicazioni scritte: Formalizzare per iscritto tutte le comunicazioni importanti.
In Conclusione
La comprensione approfondita del contratto di locazione e della relativa normativa è essenziale per garantire un rapporto sereno e conforme alla legge tra locatore e conduttore. Tuttavia, la complessità delle leggi vigenti e le peculiarità di ogni situazione possono rendere difficile orientarsi senza un supporto qualificato.
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