Quando un immobile è realmente commerciabile?
La commerciabilità di un immobile è un elemento cruciale nel mercato immobiliare moderno. Un immobile è considerato commerciabile quando è legalmente vendibile, senza alcuna limitazione urbanistica, catastale o giuridica che possa influire negativamente sul prezzo o impedire la vendita stessa. Comprendere appieno questo concetto è fondamentale sia per i venditori che per gli acquirenti, al fine di evitare complicazioni durante la transazione.
Perché la commerciabilità è fondamentale nella vendibilità immobiliare
Nel processo di compravendita, la vendibilità immobiliare non si limita alla semplice domanda e offerta. Un immobile non commerciabile può rallentare o impedire la vendita, causando perdite economiche e frustrazioni. Spesso, nelle trattative tra privati o quando ci si affida a professionisti poco scrupolosi, l’aspetto della commerciabilità viene sottovalutato, portando a spiacevoli sorprese in fase avanzata della trattativa.
Come verificare se il tuo immobile è realmente commerciabile
Per assicurarsi che un immobile sia realmente commerciabile, è necessario effettuare una serie di verifiche approfondite. Ecco alcuni aspetti fondamentali da considerare:
1. Conformità urbanistica ed edilizia
La conformità urbanistica riguarda la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e i permessi edilizi rilasciati. È fondamentale:
Verificare i titoli abilitativi: Controllare permessi di costruire, concessioni edilizie, SCIA, CILA, CILAS, i relativi grafici progettuali e altre autorizzazioni.
Accertare l’assenza di abusi edilizi: Gli abusi possono comportare sanzioni o obblighi di demolizione.
Confrontare lo stato attuale con i progetti approvati: Eventuali difformità devono essere sanate.
Presenza del Collaudo Statico: Il collaudo statico è una procedura fondamentale che attesta la solidità e la sicurezza strutturale dell’immobile, nasce con la legge 1086 del 1971 relativa alle strutture in cemento armato normale e precompresso.
2. Conformità catastale
La conformità catastale prevede che la planimetria depositata al Catasto e le informazioni riportate sulla visura corrisponda allo stato attuale dell’immobile. È necessario:
Richiedere una visura catastale aggiornata: Per verificare i dati identificativi e reddituali.
Confrontare la planimetria catastale con l’immobile: Eventuali modifiche non dichiarate vanno regolarizzate.
3. Situazione ipotecaria e pregiudizievoli
Una visura ipotecaria permette di individuare eventuali gravami sull’immobile:
Controllare l’assenza di ipoteche o pignoramenti: Che possono impedire la vendita o ridurre il valore dell’immobile.
Verificare servitù o vincoli: Come servitù di passaggio o vincoli paesaggistici.
4. Certificazioni
Le certificazioni sono documenti che attestano la conformità di specifici aspetti dell’immobile alle normative vigenti o a quelle in vigore all’epoca della loro realizzazione. Ecco le principali certificazioni da considerare:
Attestato di Prestazione Energetica (APE): Obbligatorio per la vendita, indica l’efficienza energetica dell’immobile.
Certificazioni degli impianti: Dichiarazioni di conformità per impianti elettrici, idraulici e termici.
Certificato di Agibilità: Documento che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell’immobile, secondo quanto previsto dalla normativa vigente.
5. Regolarità condominiale
Per immobili in condominio, è importante:
Verificare eventuali morosità: Accertarsi che non vi siano debiti verso il condominio.
Conoscere le delibere assembleari: Specialmente quelle relative a lavori straordinari.
6. Situazione giuridica del proprietario
La titolarità dell’immobile deve essere chiara e libera da impedimenti:
Controllare l’atto di provenienza: Per verificare la legittimità della proprietà.
Gestire le successioni o le comunioni: In caso di eredità o comproprietà, tutti i proprietari devono acconsentire alla vendita.
Accertare l’assenza di procedure concorsuali: Come fallimenti o concordati preventivi.
Regime patrimoniale del proprietario
Il regime patrimoniale del proprietario influisce significativamente sulla commerciabilità dell’immobile. È fondamentale considerare:
Stato civile: Se il proprietario è celibe/nubile, sposato, separato o divorziato.
Regime di comunione o separazione dei beni:
Comunione dei beni: In caso di matrimonio in comunione dei beni, gli immobili acquistati dopo il matrimonio appartengono ad entrambi i coniugi. Per vendere l’immobile, è necessaria la firma di entrambi, anche se l’immobile è intestato a uno solo dei coniugi.
Separazione dei beni: Con il regime di separazione, ogni coniuge mantiene la proprietà esclusiva dei beni acquistati a proprio nome. In questo caso, il coniuge proprietario può vendere senza il consenso dell’altro.
Situazioni di separazione o divorzio: In caso di separazione legale o divorzio, potrebbero esserci vincoli sull’immobile, come l’assegnazione della casa coniugale all’ex coniuge. Questo può limitare la possibilità di vendere o richiedere autorizzazioni specifiche.
Consenso del coniuge: Anche in regime di separazione dei beni, se l’immobile è adibito a residenza familiare, potrebbe essere richiesto il consenso dell’altro coniuge per la vendita.
Presenza di minori o incapaci: Se tra i proprietari vi sono minori o persone sotto tutela, è necessaria l’autorizzazione del giudice tutelare per procedere alla vendita.
Implicazioni sulla vendita:
Verifiche necessarie: È fondamentale raccogliere documentazione sul regime patrimoniale e lo stato civile del proprietario per evitare ostacoli legali.
Eventuali autorizzazioni: In alcuni casi, potrebbero essere necessarie autorizzazioni aggiuntive o la presenza di entrambi i coniugi durante l’atto di vendita.
Rischi: La mancata considerazione del regime patrimoniale può portare a invalidare l’atto di vendita o causare contenziosi legali.
Difformità e possibilità di sanatoria
Durante le verifiche, potrebbero emergere difformità tra lo stato di fatto e quello legale o catastale dell’immobile. Non tutte le difformità sono sanabili:
Difformità sanabili: Possono essere regolarizzate tramite pratiche edilizie e pagamento di sanzioni.
Difformità non sanabili: In alcuni casi, le irregolarità non possono essere sanate, rendendo l’immobile non commerciabile.
È fondamentale individuare tempestivamente queste difformità per valutare le possibili soluzioni.
L’importanza dell’aggiornamento normativo
Le normative urbanistiche e catastali sono soggette a frequenti modifiche. Un professionista aggiornato può:
Prevenire problematiche: Conoscendo le ultime disposizioni, si evitano errori procedurali.
Ottimizzare la vendibilità: Adeguando l’immobile alle normative si aumenta il suo valore di mercato.
Tutela legale: Assicurando che la transazione avvenga nel rispetto della legge, si evitano contenziosi futuri.
Valutazione immobiliare e commerciabilità
La commerciabilità incide direttamente sulla valutazione immobiliare:
Immobile in regola: Ha un valore di mercato pieno e attira un maggior numero di acquirenti.
Immobile con difformità: Può subire una diminuzione del prezzo o risultare invendibile.
Una corretta valutazione deve tenere conto di tutti gli aspetti tecnici e legali dell’immobile.
Perché affidarsi a un consulente immobiliare professionale
Un consulente immobiliare esperto offre:
Analisi documentale completa: Raccoglie e verifica tutti i documenti necessari.
Gestione delle difformità: Propone soluzioni per sanare le irregolarità.
Valutazione accurata: Stima il valore reale dell’immobile considerando tutti i fattori.
Assistenza legale e fiscale: Collabora con notai e avvocati per garantire una transazione sicura.
Risparmio di tempo e risorse: Gestisce le pratiche burocratiche, permettendo al cliente di concentrarsi su altri aspetti.
In Conclusione
La commerciabilità di un immobile è un aspetto essenziale che influisce significativamente sulla possibilità di vendita e sul suo valore economico. Effettuare una verifica approfondita prima di mettere in vendita la proprietà è indispensabile per evitare sorprese e assicurare una transazione trasparente e vantaggiosa.
Affidarsi a un consulente immobiliare professionale, come quelli di Recasa, garantisce una gestione efficiente di tutti gli aspetti legali, tecnici e burocratici. I nostri esperti sono costantemente aggiornati sulle ultime normative e dedicati a tutelare gli interessi dei clienti.
Valuta l’importanza di essere affiancato da un consulente Recasa per garantirti una verifica approfondita di ogni aspetto.