Successione Immobiliare: Cosa Fare Quando si Eredita un Immobile

Un momento difficile, e la burocrazia non aiuta

Quando viene a mancare una persona cara, l'ultima cosa a cui si vorrebbe pensare è la burocrazia. Eppure, se tra i beni del defunto c'è un immobile — e in Italia succede molto spesso — ci sono adempimenti precisi da rispettare, con scadenze che non aspettano. Meglio sapere cosa fare in anticipo, per non trovarsi a rincorrere le cose nel momento sbagliato.

La dichiarazione di successione: 12 mesi, non uno di più

Il primo passo è la dichiarazione di successione, da presentare all'Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dalla data del decesso. Dal 2019 si fa tutto per via telematica. Nella dichiarazione vanno elencati tutti i beni del defunto: immobili, conti correnti, investimenti, partecipazioni societarie.

Chi se ne occupa? In teoria può farlo qualsiasi erede; nella pratica, conviene affidarsi a un professionista — un CAF, un commercialista o un notaio. Il costo del servizio si aggira tra i 500 e i 1.500 euro, cifra a cui vanno aggiunte le imposte. Non è il momento di improvvisare: un errore nella dichiarazione può costare molto di più della parcella del professionista.

Piccola eccezione: se l'eredità va solo al coniuge e ai figli in linea retta, il valore complessivo non supera i 100.000 euro e non ci sono immobili, la dichiarazione non è obbligatoria.

Le imposte: quanto si paga e a chi

L'imposta di successione dipende dal grado di parentela con il defunto. Per coniuge e figli l'aliquota è del 4% con una franchigia generosa: un milione di euro per ciascun erede. In pratica, per molte famiglie l'imposta di successione vera e propria non si paga nemmeno.

Discorso diverso per fratelli e sorelle (6% con franchigia di 100.000 euro), altri parenti fino al quarto grado (6% senza franchigia) ed estranei (8% senza franchigia). A queste si sommano l'imposta ipotecaria del 2% e la catastale dell'1%, calcolate sul valore catastale dell'immobile. Chi può applicare l'agevolazione prima casa le riduce a 200 euro ciascuna in misura fissa — un risparmio non da poco.

Accettare o rinunciare: una scelta che ha conseguenze

Ereditare non è automatico. L'erede deve decidere se accettare o meno, e ha 10 anni di tempo per farlo. L'accettazione può essere "pura e semplice" — si eredita tutto, compresi eventuali debiti — oppure "con beneficio d'inventario", che mette un tetto alla responsabilità: si risponde dei debiti solo fino al valore dei beni ereditati.

Il beneficio d'inventario è obbligatorio quando l'erede è un minore o un incapace. Per tutti gli altri è una scelta prudenziale, consigliabile quando non si ha una visione chiara della situazione patrimoniale del defunto. Ci sono debiti nascosti? Fideiussioni? Contenziosi in corso? Meglio tutelarsi.

E se si scopre che i debiti superano i beni? Si può rinunciare all'eredità, con una dichiarazione formale al tribunale. Attenzione però: se nel frattempo avete compiuto atti che presuppongono la qualità di erede — per esempio vendere un oggetto appartenente al defunto — l'accettazione si considera già avvenuta.

Trascrizione e voltura: aggiornare i registri

Dopo la dichiarazione di successione occorre aggiornare l'intestazione dell'immobile nei registri immobiliari (trascrizione) e al catasto (voltura). La buona notizia è che con la procedura telematica la voltura catastale avviene spesso in automatico. La trascrizione nei registri immobiliari, invece, serve a rendere il passaggio di proprietà opponibile ai terzi — in parole povere, a far sapere al mondo che quella casa ora è vostra.

Vendere un immobile ereditato

Una volta completata la successione si può vendere subito, senza attendere un periodo minimo. E c'è un vantaggio importante: la vendita di un immobile ereditato è esente dalla tassazione sulla plusvalenza, a prescindere da quanto tempo è passato. È una differenza significativa rispetto a un immobile acquistato, dove la plusvalenza è tassata se si vende entro 5 anni.

Se gli eredi sono più d'uno, serve il consenso di tutti. Quando non c'è accordo — e purtroppo capita — l'unica strada è la divisione giudiziale, un procedimento lungo e costoso. Il consiglio è sempre quello di cercare un accordo tra le parti, magari con l'aiuto di un mediatore, prima di arrivare in tribunale.

Non fate da soli

La successione immobiliare tocca aspetti fiscali, legali e immobiliari che si intrecciano. Un notaio per la parte formale, un commercialista per quella fiscale e un'agenzia immobiliare di fiducia per la eventuale vendita: è la squadra giusta per gestire tutto senza inciampi.

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