Affitti Brevi e Cedolare Secca nel 2026: Nuove Regole e Tassazione

Il settore degli affitti brevi in Italia ha vissuto una crescita tumultuosa nell'ultimo decennio, trainato dall'esplosione delle piattaforme digitali come Airbnb e Booking. Ma questa crescita è avvenuta in un quadro normativo che arrancava dietro alla realtà, e ora il legislatore ha deciso di mettere ordine. Le novità introdotte tra il 2024 e il 2026 cambiano radicalmente le regole del gioco per chiunque gestisca locazioni turistiche o transitorie di breve durata.

La nuova struttura della cedolare secca: 21% e 26%

Il cambiamento più rilevante riguarda l'aliquota della cedolare secca applicata ai redditi da locazione breve. Fino al 2023, tutti i proprietari che sceglievano questo regime agevolato pagavano un'aliquota piatta del 21%, indipendentemente dal numero di immobili concessi in locazione. Dal 2024, la situazione è cambiata in modo sostanziale.

La nuova struttura prevede:

• 21% sul primo immobile dato in locazione breve nell'anno d'imposta
• 26% su ogni immobile successivo al primo, a partire dal secondo

La distinzione non è per immobile, ma per ordine cronologico di locazione nell'anno fiscale. In pratica, il proprietario può scegliere quale dei suoi immobili considerare come "primo" (e quindi tassato al 21%), ma tutti gli altri saranno automaticamente soggetti all'aliquota del 26%.

Facciamo un esempio concreto. Mario possiede tre appartamenti a Napoli che affitta su Airbnb. Nel 2026, potrà applicare la cedolare secca al 21% su uno solo di questi tre immobili — ragionevolmente quello che gli produce il reddito più alto — mentre i restanti due saranno tassati al 26%. Se il primo appartamento genera 15.000 euro l'anno, Mario pagherà 3.150 euro di cedolare secca su quello, ma 26% sugli altri due.

Per chi gestisce un solo immobile in affitto breve, nulla cambia: l'aliquota resta al 21%. La stretta colpisce selettivamente chi ha costruito un piccolo portafoglio di unità destinate alla locazione turistica.

Il CIN: Codice Identificativo Nazionale obbligatorio

L'altra grande novità è l'introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN), un sistema di tracciamento unico per tutte le strutture ricettive e gli immobili dati in locazione breve sul territorio italiano. Il CIN sostituisce e uniforma i vari codici identificativi regionali che si erano sviluppati in modo frammentario negli anni precedenti.

L'obbligo riguarda:

• Tutte le strutture ricettive (hotel, B&B, agriturismi)
• Tutti gli immobili destinati a locazione breve (inferiore a 30 giorni)
• Sia le locazioni gestite direttamente dal proprietario, sia quelle affidate a intermediari o property manager

Il CIN deve essere richiesto attraverso la piattaforma telematica del Ministero del Turismo e deve essere esposto obbligatoriamente:

• All'esterno dell'immobile, in modo visibile
• In tutti gli annunci pubblicati online, su qualunque piattaforma
• Nella documentazione contrattuale

Le sanzioni per chi non si adegua sono significative: da 800 a 8.000 euro per la mancata esposizione del CIN, e da 500 a 5.000 euro per la mancata indicazione negli annunci online. Le piattaforme digitali sono a loro volta obbligate a rimuovere gli annunci privi di CIN.

Partita IVA obbligatoria dal terzo immobile

Questa è forse la novità che ha suscitato più preoccupazione tra i piccoli investitori. La normativa stabilisce che chi concede in locazione breve tre o più immobili nell'anno d'imposta viene considerato a tutti gli effetti un imprenditore, con l'obbligo conseguente di aprire una partita IVA.

Il passaggio dalla gestione "privata" a quella imprenditoriale comporta:

• Obbligo di iscrizione alla Camera di Commercio
• Assoggettamento a IVA (con possibilità di regime forfettario se i ricavi restano sotto la soglia dei 85.000 euro)
• Obbligo di tenuta della contabilità
• Versamento dei contributi previdenziali INPS
• Impossibilità di utilizzare la cedolare secca (che è riservata alle persone fisiche che non agiscono in regime d'impresa)

Per molti piccoli proprietari che avevano costruito un portafoglio di due o tre appartamenti da destinare agli affitti brevi, questo rappresenta un cambio di paradigma. I costi fissi legati alla gestione di una partita IVA — commercialista, contributi, adempimenti burocratici — possono incidere significativamente sulla redditività dell'investimento, soprattutto per chi opera in mercati con rendimenti contenuti.

Requisiti di sicurezza: estintori e rilevatori

Un aspetto spesso trascurato della nuova normativa riguarda i requisiti di sicurezza degli immobili destinati a locazione breve. La legge prevede ora l'obbligo di dotare ogni unità abitativa di:

• Rilevatori di gas nei locali dove sono presenti apparecchi a combustione
• Estintori portatili a norma di legge, posizionati in modo accessibile
• Rilevatori di monossido di carbonio se presenti impianti a combustione

Si tratta di dotazioni il cui costo è relativamente contenuto — nell'ordine di 100-200 euro per unità — ma la cui mancanza può comportare sanzioni e, soprattutto, gravi conseguenze in caso di incidenti.

L'impatto sul mercato: cosa sta cambiando

Le nuove regole stanno già ridisegnando il mercato degli affitti brevi in Italia. Gli effetti principali che si stanno osservando sono diversi.

In primo luogo, si nota una riduzione dell'offerta nelle aree meno turistiche. I proprietari che operavano con margini risicati, soprattutto nelle città medie e nei centri minori, stanno valutando se l'attività sia ancora conveniente alla luce dei nuovi costi e adempimenti. Alcuni stanno convertendo i loro immobili verso la locazione tradizionale a lungo termine.

In secondo luogo, nelle grandi città turistiche — Roma, Firenze, Venezia, Milano, Napoli — l'offerta di affitti brevi resta sostenuta, ma si sta professionalizzando. I piccoli operatori improvvisati stanno cedendo il passo a strutture più organizzate, che possono assorbire meglio i costi di compliance normativa.

In terzo luogo, c'è un possibile effetto positivo sul mercato delle locazioni tradizionali. Se una parte dell'offerta si sposta dagli affitti brevi a quelli a lungo termine, questo potrebbe contribuire — almeno in parte — ad alleviare la tensione sui canoni di locazione nelle città dove la domanda abitativa è più forte.

Conviene ancora investire negli affitti brevi?

La risposta dipende da molti fattori: la localizzazione dell'immobile, il livello di rendimento atteso, la capacità di gestione del proprietario e la sua disponibilità ad affrontare gli adempimenti burocratici.

Per chi possiede un singolo immobile in una località turistica attrattiva, la formula resta conveniente. L'aliquota al 21%, unita a tariffe giornaliere competitive, può generare rendimenti superiori alla locazione tradizionale anche al netto dei costi di gestione.

Per chi ha due immobili, il calcolo diventa più articolato. L'aliquota al 26% sul secondo immobile riduce il vantaggio rispetto alla locazione ordinaria, e va messa a confronto con i minori oneri gestionali di un contratto a lungo termine.

Per chi gestisce tre o più immobili, l'obbligo di partita IVA cambia completamente l'analisi economica. In questo caso, è fondamentale affidarsi a un commercialista esperto del settore per valutare la struttura più efficiente — impresa individuale, società, o dismissione di parte del portafoglio.

Cosa fare concretamente

Se siete proprietari di immobili che destinate o intendete destinare alla locazione breve, ecco le azioni immediate da intraprendere:

• Richiedete il CIN sulla piattaforma del Ministero del Turismo, se non lo avete ancora fatto
• Verificate gli adempimenti di sicurezza: estintori, rilevatori di gas e monossido
• Consultate un commercialista per valutare l'impatto fiscale delle nuove aliquote sulla vostra situazione specifica
• Se gestite tre o più immobili, pianificate il passaggio al regime imprenditoriale o valutate la vendita o riconversione di parte del portafoglio
• Aggiornate i contratti di locazione breve assicurandovi che siano conformi alla normativa vigente

Il settore degli affitti brevi resta un'opportunità, ma non è più il far west di qualche anno fa. Chi saprà adeguarsi rapidamente alle nuove regole potrà continuare a operare con profitto; chi le ignorerà rischierà sanzioni e, nel medio termine, l'uscita forzata dal mercato.

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