Donazione di un Immobile: Procedura, Costi e Rischi per il Futuro Acquirente

Un gesto generoso che può trasformarsi in un problema

Un genitore che dona la casa al figlio, un nonno che anticipa l'eredità alla nipote: sono gesti di affetto e lungimiranza, diffusissimi in Italia. Eppure pochi sanno che la donazione immobiliare può creare seri problemi non tanto a chi dona o a chi riceve, ma a chi — anni dopo — comprerà quell'immobile dal donatario. È uno di quegli argomenti che ogni agente immobiliare conosce bene, perché ci si scontra regolarmente.

Come si fa una donazione immobiliare

La donazione di un immobile richiede un atto pubblico davanti al notaio, con la presenza di due testimoni. Il donatario deve accettare formalmente, e il notaio provvede alla trascrizione nei registri immobiliari e alla voltura catastale. Fin qui, tutto semplice.

Le imposte ricalcano quelle della successione: 4% per coniuge e figli (con franchigia di un milione a testa), 6% per fratelli (con 100.000 di franchigia), 6% senza franchigia per altri parenti, 8% per estranei. Più le imposte ipotecaria e catastale (2% + 1%), che scendono a 200 euro ciascuna se il donatario può applicare le agevolazioni prima casa.

In molti casi tra familiari stretti, grazie alla franchigia alta, l'imposta di donazione non si paga affatto. Sembra un'operazione vantaggiosa, e lo è — per chi dona e chi riceve. Il problema sorge dopo.

L'azione di riduzione: il rischio nascosto

La legge italiana protegge i cosiddetti legittimari — coniuge, figli e ascendenti — garantendo loro una quota minima dell'eredità (la "quota di legittima"). Se una donazione fatta in vita lede questa quota, dopo la morte del donante gli eredi legittimari possono chiedere al giudice di ridurla o annullarla. Questa si chiama azione di riduzione.

E qui viene il bello (o il brutto, a seconda del punto di vista): se nel frattempo il donatario ha venduto l'immobile a un terzo, l'azione può colpire anche l'acquirente. In teoria, potreste trovarvi a dover restituire una casa comprata e pagata, anni dopo, perché un erede del donante fa valere i propri diritti. L'azione di riduzione si può esercitare entro 10 anni dalla morte del donante, e l'azione di restituzione contro il terzo acquirente si prescrive in 20 anni dalla trascrizione della donazione.

Il muro delle banche

Questo rischio — per quanto statisticamente raro — è sufficiente a creare un problema molto concreto: le banche non vogliono concedere mutui su immobili provenienti da donazione. L'ipoteca che la banca iscrive potrebbe diventare carta straccia se la donazione venisse impugnata con successo. E una banca non si prende questo rischio.

Il risultato pratico? Un immobile donato vale meno sul mercato, perché il bacino di potenziali acquirenti si riduce a chi può comprare senza mutuo. È un problema reale e concreto, che molte famiglie scoprono solo quando provano a vendere.

Come ci si protegge

La soluzione più pulita è la polizza assicurativa contro il rischio di restituzione. Costa tra l'1% e il 3% del valore dell'immobile e, se stipulata, viene generalmente accettata dalle banche per la concessione del mutuo. Non elimina il rischio giuridico, ma trasferisce le conseguenze economiche alla compagnia assicurativa.

Se sono passati più di 20 anni dalla trascrizione della donazione senza che nessun legittimario si sia opposto, il rischio si riduce molto. Un'altra opzione è la risoluzione consensuale della donazione: il donante e il donatario annullano la donazione con un atto notarile e, se necessario, la sostituiscono con una vendita regolare.

I legittimari possono anche rinunciare preventivamente all'azione di riduzione, ma solo dopo la morte del donante. Finché il donante è in vita, la rinuncia non è possibile.

Il consiglio che diamo a chi cerca casa

Quando nella visura di un immobile spunta una donazione, non scappate ma nemmeno fate finta di niente. Verificate quando è stata fatta, se il donante è ancora in vita, quanti e chi sono i potenziali legittimari, e chiedete al notaio se è il caso di stipulare una polizza. Con le giuste precauzioni si può comprare anche un immobile donato — ma bisogna sapere cosa si fa.

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