Spese Condominiali: Diritti, Obblighi e Come Verificarle Prima dell'Acquisto

Le spese condominiali: il costo nascosto che pochi calcolano

Quando si valuta l'acquisto di un appartamento, quasi tutti si concentrano sul prezzo, sulla zona, sulla metratura. Le spese condominiali? "Poi le chiedo all'agenzia". E invece andrebbero indagate prima di fare la proposta d'acquisto, perché possono riservare sorprese molto costose — soprattutto se il venditore non è in regola con i pagamenti.

Ordinarie e straordinarie: la differenza che conta

Le spese ordinarie sono quelle che ricorrono ogni anno: pulizia scale, luce delle parti comuni, ascensore, assicurazione del fabbricato, compenso dell'amministratore, riscaldamento centralizzato dove c'è. Si approvano col bilancio annuale e raramente riservano sorprese.

Le spese straordinarie sono un'altra storia. Il rifacimento della facciata, la sostituzione del tetto, il cappotto termico, la nuova caldaia: interventi che possono costare decine di migliaia di euro per condomino e che richiedono una delibera assembleare apposita. La legge impone anche la costituzione di un fondo speciale obbligatorio pari all'importo dei lavori — altrimenti la delibera è nulla.

Il punto critico, quando si compra, è proprio questo: se l'assemblea ha deliberato un lavoro straordinario importante prima che voi acquistiate, potreste ritrovarvi a pagarne una parte. Tutto dipende da quando la delibera è stata presa e dal famoso articolo 63.

L'art. 63: perché l'acquirente deve stare attento

Ecco la norma che ogni acquirente dovrebbe conoscere a memoria. L'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile dice che chi compra un immobile in condominio è obbligato solidalmente col venditore per le spese dell'anno in corso e di quello precedente.

In parole povere: se il venditore non ha pagato le spese condominiali degli ultimi due esercizi, l'amministratore può chiedere quei soldi a voi. Avrete poi il diritto di rivalervi sul venditore, certo — ma provateci. Nel frattempo li avrete pagati di tasca vostra.

Per le spese più vecchie di due anni il problema è solo del venditore. Ma per le spese straordinarie il criterio non è quando i lavori vengono fatti, bensì quando l'assemblea li ha deliberati. Se la delibera per il rifacimento del tetto è di sei mesi prima del vostro acquisto, potreste essere chiamati a contribuire.

I millesimi: come si dividono le spese

Ogni unità immobiliare ha una quota millesimale che rappresenta il suo "peso" rispetto al valore totale del condominio. Se il vostro appartamento ha 85 millesimi su 1.000, pagate l'8,5% delle spese comuni. I millesimi si calcolano sulla superficie e su coefficienti correttivi (piano, luminosità, esposizione) e sono riportati nelle tabelle millesimali.

Non tutte le spese si dividono allo stesso modo. Scale e ascensore, per esempio, seguono un criterio misto: metà in base al valore del piano e metà in proporzione all'altezza. Per i lastrici solari ad uso esclusivo, chi li usa paga un terzo e il resto si divide tra tutti i condomini sottostanti. Sono regole fissate dal Codice Civile (artt. 1124, 1125, 1126) e non possono essere modificate dal regolamento condominiale.

La liberatoria: il documento che vi protegge

Prima del rogito, chiedete sempre che il venditore vi fornisca la liberatoria condominiale, cioè l'attestazione dell'amministratore che certifica lo stato dei pagamenti. Non è obbligatoria per legge, ma la richiedono quasi tutti i notai ed è la vostra migliore difesa contro debiti ereditati.

Costa tra i 30 e i 100 euro e vale ogni centesimo. Se il venditore si rifiuta di fornirla o tergiversa, è un campanello d'allarme che dovrebbe farvi riflettere seriamente.

La checklist: cosa controllare prima di comprare

Oltre alla liberatoria, fatevi dare i bilanci consuntivi degli ultimi due anni e i verbali delle ultime assemblee. Cercate soprattutto le delibere di spese straordinarie: se il condominio ha approvato il rifacimento della facciata per 200.000 euro, il vostro appartamento potrebbe doverne coprire 15.000-20.000. Meglio saperlo prima che dopo.

Controllate anche se ci sono liti pendenti — un condominio che fa causa a un costruttore o a un fornitore può avere costi legali rilevanti — e se esiste un fondo cassa. Sono informazioni che un buon agente immobiliare raccoglie prima ancora di proporvi l'immobile.

Quanto costano in media?

La media nazionale è circa 100 euro al mese, ma la variazione è enorme. Un piccolo condominio senza ascensore in un paese dell'Irpinia può costare 25-40 euro al mese. Un condominio con ascensore, riscaldamento centralizzato e portiere a Milano può superare i 300. I fattori chiave sono la presenza dell'ascensore (la manutenzione annuale costa 2.000-4.000 euro), il riscaldamento centralizzato e le dimensioni dell'edificio: più unità ci sono, più i costi fissi si diluiscono.

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