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Nuda Proprietà: Come Funziona e Perché Può Essere un Investimento Intelligente
Acquistare la nuda proprietà di un immobile permette di comprare a prezzo ridotto e attendere che il valore si materializzi nel tempo. Ecco come funziona questa formula, quali sono i vantaggi e i rischi da conoscere.
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Antonio Setola
21 luglio 2025
7 min di lettura
Nel panorama degli investimenti immobiliari esiste una formula che meriterebbe più attenzione di quanta ne riceva: l'acquisto in nuda proprietà. Si tratta di un'operazione che consente di acquistare un immobile a un prezzo significativamente inferiore al suo valore di mercato, rinunciando temporaneamente al diritto di abitarlo o utilizzarlo. Un meccanismo che, se compreso a fondo, può rivelarsi estremamente vantaggioso sia per chi compra sia per chi vende.
Cos'è la nuda proprietà: il concetto giuridico
Per capire la nuda proprietà bisogna partire da un principio fondamentale del diritto civile italiano. La proprietà piena di un immobile si compone di due elementi distinti:
- La nuda proprietà: il diritto di essere proprietario del bene, senza poterne godere direttamente
- L'usufrutto: il diritto di utilizzare il bene e di trarne i frutti (abitarvi, affittarlo, percepirne i canoni)
Quando questi due diritti sono riuniti nella stessa persona, si parla di proprietà piena. Quando sono separati, il nudo proprietario possiede l'immobile "sulla carta" ma non può usarlo, mentre l'usufruttuario ci abita o lo gestisce senza esserne proprietario.
L'acquisto in nuda proprietà consiste appunto nel comprare solo il primo di questi due diritti. Il venditore cede la proprietà dell'immobile, ma si riserva il diritto di continuare ad abitarlo — in genere per tutta la vita — attraverso l'usufrutto vitalizio. Alla morte dell'usufruttuario, i due diritti si riuniscono automaticamente e il nudo proprietario diventa proprietario pieno dell'immobile, senza bisogno di ulteriori atti o pagamenti.
Come si calcola il valore della nuda proprietà
Il prezzo della nuda proprietà si determina sottraendo dal valore di mercato dell'immobile il valore dell'usufrutto. Quest'ultimo dipende essenzialmente da due fattori: l'età dell'usufruttuario e il tasso di interesse legale vigente.
Il Ministero dell'Economia pubblica periodicamente le tabelle dei coefficienti per il calcolo dell'usufrutto, utilizzate anche dall'Agenzia delle Entrate ai fini fiscali. A titolo indicativo, con i tassi attuali, i coefficienti si collocano approssimativamente in questi termini:
| Età dell'usufruttuario | Valore usufrutto (%) | Valore nuda proprietà (%) |
|---|---|---|
| Fino a 50 anni | ~75% | ~25% |
| 51-60 anni | ~65% | ~35% |
| 61-70 anni | ~52% | ~48% |
| 71-80 anni | ~37% | ~63% |
| 81-90 anni | ~20% | ~80% |
| Oltre 90 anni | ~10% | ~90% |
Questi valori sono indicativi e soggetti a variazioni in base al tasso legale vigente. Nella pratica, il prezzo di vendita della nuda proprietà si discosta spesso dai valori tabulari: in alcuni casi il venditore accetta uno sconto maggiore per necessità di liquidità, in altri la trattativa tiene conto di elementi specifici come lo stato dell'immobile, la zona e le condizioni di salute dell'usufruttuario.
Un esempio numerico aiuta a chiarire il meccanismo. Un appartamento del valore di mercato di 200.000 euro, con usufruttuario di 75 anni, avrebbe un valore della nuda proprietà di circa 126.000 euro (63% del valore pieno). L'acquirente risparmia circa 74.000 euro rispetto all'acquisto in proprietà piena, in cambio dell'attesa necessaria a riunire i due diritti.
Perché conviene a chi compra
L'acquirente di nuda proprietà ottiene diversi vantaggi che rendono questa formula particolarmente interessante in determinati contesti.
Prezzo di acquisto ridotto: come visto, si paga mediamente dal 25% al 60% in meno rispetto al valore di mercato pieno. Questo rende accessibili immobili che a prezzo pieno sarebbero fuori portata, e consente di entrare in zone pregiate con un investimento contenuto.
Rivalutazione nel tempo: il valore della nuda proprietà cresce naturalmente col passare degli anni, man mano che l'usufruttuario invecchia e il valore residuo dell'usufrutto si riduce. A questo si aggiunge l'eventuale apprezzamento del mercato immobiliare nella zona.
Zero costi di gestione: le spese ordinarie di manutenzione, le utenze e le spese condominiali ordinarie sono a carico dell'usufruttuario, non del nudo proprietario. Anche l'IMU sull'abitazione principale è a carico di chi effettivamente la abita. Il nudo proprietario paga solo le eventuali spese straordinarie (rifacimento del tetto, della facciata, ecc.).
Protezione patrimoniale: la nuda proprietà è meno aggredibile dai creditori rispetto alla proprietà piena, e può essere utilizzata in strategie di pianificazione patrimoniale e successoria.
Perché conviene a chi vende
Anche per il venditore-usufruttuario i vantaggi sono significativi, e spiegano perché questa formula sia sempre più diffusa soprattutto tra gli anziani proprietari.
Liquidità immediata senza perdere la casa: il venditore incassa una somma importante — spesso diverse decine di migliaia di euro — continuando a vivere nella propria abitazione come ha sempre fatto. Nessun trasloco, nessun cambio di abitudini.
Integrazione della pensione: per molti pensionati con redditi modesti ma proprietari di immobili di valore, la vendita della nuda proprietà rappresenta un modo concreto per migliorare la propria qualità di vita senza rinunciare alla propria casa.
Certezza giuridica: l'usufrutto vitalizio è un diritto reale garantito dalla legge. Finché l'usufruttuario è in vita, nessuno può mandarlo via dall'immobile, nemmeno il nudo proprietario. È una tutela forte e inequivocabile.
Aspetti fiscali dell'operazione
La tassazione dell'acquisto di nuda proprietà segue le stesse regole dell'acquisto di proprietà piena, con la differenza che la base imponibile è calcolata sul valore della nuda proprietà e non su quello pieno dell'immobile.
Se l'acquirente ha diritto alle agevolazioni prima casa, pagherà l'imposta di registro al 2% calcolata sul valore catastale della nuda proprietà — un importo molto contenuto. Anche chi acquista come seconda casa beneficia comunque di una base imponibile ridotta.
Un punto importante: l'acquirente di nuda proprietà può richiedere le agevolazioni prima casa anche se non andrà ad abitare immediatamente nell'immobile, purché trasferisca la residenza nel Comune entro 18 mesi dall'acquisto e non possieda altri immobili acquistati con le stesse agevolazioni.
Rischi e cautele
Come ogni investimento, anche la nuda proprietà presenta alcuni rischi e aspetti da valutare con attenzione.
L'incertezza temporale: non è possibile sapere con precisione quando l'usufruttuario cesserà di esercitare il suo diritto. L'aspettativa di vita è una stima statistica, non una certezza. Un usufruttuario particolarmente longevo può allungare significativamente i tempi di ritorno dell'investimento.
Le spese straordinarie: sebbene le spese ordinarie siano a carico dell'usufruttuario, quelle straordinarie — che possono essere molto onerose, come il rifacimento di un tetto o il consolidamento strutturale — gravano sul nudo proprietario.
Lo stato dell'immobile: l'usufruttuario ha l'obbligo di mantenere l'immobile in buone condizioni, ma nella pratica non sempre questo avviene. Al momento del consolidamento della proprietà piena, il nudo proprietario potrebbe trovarsi un immobile che necessita di interventi importanti.
La liquidità: rivendere una nuda proprietà prima della naturale scadenza dell'usufrutto è possibile ma più difficile rispetto alla vendita di una proprietà piena. Il mercato della nuda proprietà è più ristretto e i tempi di vendita tendono a essere più lunghi.
Per chi è adatta questa formula
L'acquisto in nuda proprietà si adatta particolarmente a:
- Giovani coppie che vogliono assicurarsi un immobile per il futuro senza avere l'urgenza di abitarvi subito
- Genitori che desiderano acquistare per i figli a un prezzo accessibile
- Investitori pazienti che cercano rendimenti superiori alla media nel lungo periodo
- Chi vuole diversificare il proprio patrimonio immobiliare con un investimento a rischio contenuto
Non è invece adatta a chi ha bisogno di abitare l'immobile nel breve termine o a chi cerca liquidità e rendimento immediato.
Conclusione: un'opportunità da valutare con attenzione
La nuda proprietà resta uno degli strumenti più sottovalutati del mercato immobiliare italiano. In un contesto di prezzi elevati e accesso al credito non sempre agevole, poter acquistare un immobile al 40-60% del suo valore rappresenta un'opportunità concreta che merita di essere analizzata con la guida di professionisti competenti — un agente immobiliare esperto della zona e un notaio di fiducia — per valutare ogni aspetto dell'operazione e procedere in sicurezza.
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