Ravvedimento operoso e tardiva registrazione del contratto di locazione

In questo articolo voglio parlarti di un caso che comunemente accade: la registrazione tardiva di un contratto di locazione.

Cos’è la Registrazione Tardiva e Quando si Applica

La registrazione dei contratti di locazione deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula. Oltre tale termine, è possibile incorrere in sanzioni amministrative, tra cui una multa dal 120% al 400% dell’imposta di registro dovuta, che scatta in caso di mancata registrazione o occultamento parziale del canone. Tuttavia, il fisco consente di sanare questo ritardo attraverso il ravvedimento operoso, un’opzione utile per evitare sanzioni più elevate.

Per l’omessa registrazione di una scrittura di locazione o per il parziale occultamento del canone, la normativa prevede una sanziona amministrativa pecuniaria che va dal 120% al 400% dell’imposta dovuta.

Per evitare le pesanti sanzioni che derivano dall’omessa registrazione di un contratto di locazione o dall’occultamento del canone, è possibile ricorrere alla registrazione tardiva con ravvedimento operoso. Questo strumento consente di sanare la situazione con una sanzione ridotta, calcolata in base ai giorni di ritardo rispetto alla scadenza originaria di 30 giorni.

Ravvedimento Operoso per la Registrazione Tardiva: Cos’è e Come Funziona

Il ravvedimento operoso è una misura agevolativa per coloro che decidono di regolarizzare spontaneamente la posizione fiscale entro un certo lasso di tempo. La sanzione ridotta si applica sulla base dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, con aliquote variabili in base al ritardo.

In caso di contratto di locazione o affitto non registrato, per evitare l’ipotesi appena descritta, lo Stato permette registrarlo in modo tardivo, attraverso il ravvedimento operoso.

Attraverso il ravvedimento operoso puoi registrare qualsiasi contratto di locazione o affitto, pagando una “sanzione ridotta” che varia a secondo dei giorni di ritardo, rispetto la scadenza del trentesimo giorni dalla data di sottoscrizione.

Aliquote Ravvedimento per l’Imposta di Registro

Per i contratti di locazione a regime ordinario, la sanzione per imposta di registro viene calcolata in base ai seguenti scaglioni temporali:

• Entro 30 giorni: sanzione pari al 6%, con un minimo di € 20;
• Entro 90 giorni: sanzione al 12%;
• Entro 12 mesi: sanzione al 15%;
• Entro 24 mesi: sanzione al 18%;
• Oltre 24 mesi: sanzione al 20%.

Aliquote Ravvedimento per l’Imposta di Bollo:

Anche per l’imposta di bollo sono previste sanzioni ridotte, applicate in funzione dei giorni di ritardo:

• Entro 30 giorni: sanzione pari al 10%;
• Entro 90 giorni: sanzione al 11,11%;
• Entro 12 mesi: sanzione al 12,50%;
• Entro 24 mesi: sanzione al 14,28%;
• Oltre 24 mesi: sanzione al 16,66%.

Contratti a Canone Concordato: Base Imponibile Ridotta

Per i contratti a canone concordato, la base imponibile per la sanzione è ridotta al 70% del canone annuo, il che rappresenta un risparmio sulle sanzioni in caso di ravvedimento. Questo tipo di agevolazione si applica solo ai contratti che rispettano i parametri dei canoni concordati.

Esempio Pratico di Calcolo Sanzioni in Caso di Ravvedimento Operoso

Consideriamo un contratto di locazione abitativa con canone annuo di € 4.000, stipulato il 01/01/2022 e registrato con 100 giorni di ritardo. Il calcolo delle imposte sarà il seguente:

• Imposta di registro (aliquota ordinaria): € 80
• Sanzione ridotta (entro 12 mesi – pari al 15%): € 12
• Imposta di bollo: € 36
• Sanzione ridotta imposta di bollo (entro 12 mesi – pari al 12,5%): € 4,50

In questo caso, il contribuente pagherà € 16,50 in più rispetto all’importo standard dovuto entro i 30 giorni ossia a quanto avrebbe dovuto pagare senza il ravvedimento operoso.

Per i contratti di locazione con regime in cedolare secca

Anche in tal caso, è possibile beneficiare del ravvedimento operoso con la stessa percentuale di riduzione delle sanzioni vista precedentemente. La differenza è l’imposta di registro che in questo caso viene calcolata sulla base del corrispettivo annuo, moltiplicato per l’intera durata.

Esempio di Calcolo Sanzioni con Cedolare Secca

Immagina un contratto di locazione per un appartamento con un canone annuo di € 5.000, stipulato con la durata standard di 4 anni (4+4) e registrato con 8 mesi di ritardo (entro i 12 mesi).

• Calcolo imposta di registro: € 5.000 × 4 × 2% = € 400.
• Sanzione per ritardo (15% dell’imposta di registro): € 400 × 15% = € 60.

Nel caso dell’esempio sopra menzionato, la sanzione per tardiva registrazione del contratto di locazione con cedolare secca è pari ad € 60 . A questa tipologia di contratti non viene applicato il ravvedimento operoso per l’imposta di bollo.

Molti credono erroneamente che, con l’opzione per la cedolare secca, non ci siano sanzioni in caso di tardiva registrazione del contratto di locazione. In realtà, come abbiamo visto, le sanzioni esistono e sono calcolate sull’imposta di registro teorica che sarebbe dovuta. Evitare queste sanzioni è possibile, purché si rispettino i termini previsti.

Registrare tardivamente un contratto di locazione o affitto è possibile, bisogna tener conto del regime scelto in fase di registrazione e dei giorni di ritardo.

In Conclusione

La registrazione tardiva di un contratto di locazione comporta specifiche sanzioni, variabili a seconda del regime fiscale scelto. Nei contratti ordinari, la sanzione è calcolata sia sull’imposta di registro sia sull’imposta di bollo. Per i contratti con cedolare secca, invece, la sanzione è applicata esclusivamente sull’imposta di registro teorica, poiché non è previsto il bollo. Ignorare queste regole espone a rischi di sanzioni significative, come visto negli esempi.

Per chi si trova nella situazione di registrare un contratto in ritardo, il ravvedimento operoso rappresenta un’opportunità vantaggiosa. Tuttavia, calcolare correttamente sanzioni e tempistiche richiede attenzione e competenze tecniche specifiche.

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