Il Rogito Notarile: Guida Completa all'Atto Definitivo di Compravendita

C'è un momento preciso in cui una compravendita immobiliare passa dal piano delle intenzioni a quello della realtà giuridica: il rogito notarile. È l'atto pubblico con cui il notaio certifica il trasferimento della proprietà dal venditore all'acquirente, ed è il passaggio più importante — e spesso il più carico di tensione — dell'intero percorso di acquisto di una casa.

Eppure, nonostante la sua centralità, molti acquirenti arrivano al rogito con una conoscenza superficiale di cosa li aspetta. Questa guida ha l'obiettivo di colmare questa lacuna, spiegando nel dettaglio cosa succede prima, durante e dopo la stipula dell'atto.

Cos'è il rogito e qual è il ruolo del notaio

Il rogito — tecnicamente "atto pubblico di compravendita" — è il documento redatto dal notaio che formalizza il trasferimento della proprietà di un immobile. In Italia, la legge impone che questo atto sia stipulato da un notaio, il quale svolge una funzione di garanzia per entrambe le parti.

Il notaio non è un semplice certificatore. Il suo compito è molto più ampio e delicato:

• Verifica la legittimità dell'operazione: controlla che il venditore sia effettivamente proprietario dell'immobile, che non ci siano impedimenti legali alla vendita e che l'immobile sia conforme sotto il profilo urbanistico e catastale
• Garantisce l'imparzialità: il notaio tutela gli interessi di entrambe le parti, non solo di chi lo ha scelto e lo paga
• Rende l'atto opponibile ai terzi: attraverso la trascrizione nei registri immobiliari, il rogito diventa efficace nei confronti di chiunque, non solo dei contraenti
• Raccoglie e versa le imposte: agisce come sostituto d'imposta, calcolando e versando le imposte dovute per il trasferimento

Le verifiche preliminari: cosa controlla il notaio

Nelle settimane che precedono il rogito, il notaio svolge una serie di accertamenti fondamentali. È questa, in realtà, la fase più importante del suo lavoro — ben più della lettura dell'atto nel giorno della stipula.

Verifica della titolarità: il notaio ricostruisce la storia dell'immobile attraverso le visure ipotecarie degli ultimi vent'anni, accertando che il venditore sia legittimamente proprietario e che la catena dei passaggi di proprietà sia regolare.

Verifica dell'assenza di gravami: controlla che sull'immobile non gravino ipoteche, pignoramenti, sequestri o altri vincoli che potrebbero comprometterne la libera trasferibilità. Se esistono ipoteche (ad esempio per un mutuo non ancora estinto), il notaio predispone la procedura di cancellazione contestuale alla vendita.

Conformità urbanistica: verifica che l'immobile sia stato costruito con regolare permesso di costruire e che eventuali modifiche successive siano state autorizzate. Un abuso edilizio non sanato può bloccare la vendita.

Conformità catastale: accerta che la planimetria depositata al catasto corrisponda allo stato reale dell'immobile. La legge 122/2010 impone che il venditore dichiari la conformità catastale, e il notaio verifica questa dichiarazione.

Certificato di agibilità: verifica l'esistenza del certificato che attesta la conformità dell'immobile ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico.

I documenti necessari per il rogito

La preparazione della documentazione è un passaggio cruciale che richiede tempo e organizzazione. Ecco l'elenco completo di quanto serve.

Documenti a carico del venditore

• Atto di provenienza dell'immobile (rogito di acquisto precedente, atto di donazione, dichiarazione di successione)
• Attestato di Prestazione Energetica (APE) in corso di validità
• Planimetria catastale aggiornata
• Visura catastale recente
• Certificato di agibilità o abitabilità
• Documenti di identità e codice fiscale
• Certificato di stato civile (se richiesto)
• Documentazione relativa a eventuali sanatorie o condoni
• Ultimo atto di variazione catastale, se effettuata
• Regolamento condominiale e dichiarazione dell'amministratore sulla regolarità dei pagamenti
• Documentazione relativa a eventuali mutui da estinguere

Documenti a carico dell'acquirente

• Documenti di identità e codice fiscale
• Certificato di stato civile (specialmente in caso di regime patrimoniale diverso dalla comunione dei beni)
• Eventuale delibera di mutuo della banca (se l'acquisto è finanziato con mutuo)
• Attestazione del versamento della caparra e degli acconti già corrisposti
• Documentazione per le agevolazioni prima casa (se richieste)

Il giorno del rogito: cosa succede

Il giorno della stipula è un momento formale ma non necessariamente complicato, se le parti arrivano preparate e tutte le verifiche preliminari sono state completate.

La lettura dell'atto: il notaio legge integralmente l'atto di compravendita ad alta voce, in presenza di venditore e acquirente (o dei loro procuratori). L'atto contiene l'identificazione delle parti, la descrizione dell'immobile, il prezzo, le modalità di pagamento, le dichiarazioni urbanistiche e catastali, e tutte le clausole concordate.

La lettura può sembrare lunga e rituale, ma ha una funzione precisa: garantire che entrambe le parti siano pienamente consapevoli di ciò che stanno sottoscrivendo. È il momento giusto per chiedere chiarimenti su qualsiasi passaggio non chiaro.

La firma: una volta terminata la lettura, le parti appongono le proprie firme su ogni pagina dell'atto e in calce. Se una delle parti non può essere presente, può delegare un procuratore con procura notarile specifica.

Il pagamento: contestualmente alla firma, l'acquirente versa il saldo del prezzo al venditore. Il pagamento avviene generalmente con assegni circolari intestati al venditore, o tramite bonifico bancario già disposto. Se l'acquisto è finanziato con mutuo, la banca eroga la somma direttamente in sede di rogito.

La consegna delle chiavi: salvo diversi accordi, le chiavi dell'immobile vengono consegnate all'acquirente al termine della stipula. Da quel momento, l'acquirente è a tutti gli effetti il nuovo proprietario.

Quanto costa il rogito

I costi connessi al rogito si suddividono in due componenti: gli onorari del notaio e le imposte dovute per il trasferimento.

Onorari notarili

Gli onorari del notaio non sono fissi ma variano in funzione del valore dell'immobile, della complessità dell'atto e della zona geografica. A titolo orientativo:

Valore immobile	Onorario notaio (indicativo)
Fino a 100.000 €	1.500 - 2.500 €
100.000 - 200.000 €	2.000 - 3.500 €
200.000 - 400.000 €	3.000 - 4.500 €
Oltre 400.000 €	4.000 - 6.000 €

Se contestualmente al rogito si stipula anche il mutuo, il notaio redige un secondo atto (l'atto di mutuo) il cui costo si aggiunge a quello del rogito di compravendita.

Imposte

Le imposte variano a seconda che l'acquirente abbia diritto alle agevolazioni prima casa e che il venditore sia un privato o un'impresa.

Acquisto da privato con agevolazioni prima casa:

• Imposta di registro: 2% del valore catastale
• Imposta ipotecaria: 50 €
• Imposta catastale: 50 €

Acquisto da privato senza agevolazioni:

• Imposta di registro: 9% del valore catastale
• Imposta ipotecaria: 50 €
• Imposta catastale: 50 €

Errori comuni da evitare

L'esperienza ci insegna che alcuni errori si ripresentano con una certa frequenza. Conoscerli in anticipo permette di evitarli.

Non verificare la conformità catastale prima del rogito: scoprire il giorno dell'atto che la planimetria non corrisponde allo stato reale dell'immobile può significare dover rinviare tutto di settimane o mesi, con costi e disagi per entrambe le parti.

Sottovalutare i tempi: dalla proposta di acquisto al rogito passano generalmente 60-90 giorni, ma i tempi possono allungarsi se ci sono pratiche da sbrigare (condoni da perfezionare, ipoteche da cancellare, documenti mancanti). È importante avere margine.

Non concordare la data di consegna dell'immobile: non sempre la consegna avviene il giorno del rogito. Se il venditore ha bisogno di qualche giorno o settimana in più per liberare l'immobile, è fondamentale concordarlo per iscritto prima della stipula.

Dimenticare di verificare le spese condominiali: l'acquirente può trovarsi a dover pagare spese condominiali arretrate del venditore relative all'anno in corso e a quello precedente. La dichiarazione dell'amministratore è essenziale per evitare sorprese.

Non leggere l'atto con attenzione: anche se il notaio lo legge ad alta voce, è buona prassi richiedere una bozza dell'atto alcuni giorni prima della stipula per poterla studiare con calma e segnalare eventuali errori o imprecisioni.

Dopo il rogito: gli adempimenti successivi

Firmato l'atto, il lavoro non è del tutto finito. Il notaio provvede alla trascrizione nei registri immobiliari e alla voltura catastale, ma l'acquirente deve occuparsi di:

• Comunicare il cambio di proprietà all'amministratore di condominio
• Volturare le utenze (luce, gas, acqua) a proprio nome
• Trasferire la residenza, se si tratta dell'abitazione principale, entro 18 mesi (per non perdere le agevolazioni prima casa)
• Comunicare il nuovo domicilio fiscale all'Agenzia delle Entrate
• Verificare la situazione TARI (tassa rifiuti) e comunicare la nuova occupazione al Comune

Il rogito è il traguardo di un percorso lungo e articolato, ma è anche il punto di partenza di una nuova fase. Arrivarci preparati, con tutti i documenti in ordine e una comprensione chiara di cosa aspettarsi, fa la differenza tra un'esperienza serena e una fonte di stress inutile.

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