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Il Contratto Preliminare di Compravendita: Quello Che Devi Sapere

Acquistare o vendere una casa è un passo fondamentale nella vita di molte persone. È un percorso emozionante ma anche complesso, che richiede attenzione a numerosi dettagli legali e pratici. Uno degli elementi chiave di questa avventura immobiliare è il contratto preliminare di compravendita, noto anche come “compromesso”. Ma cos’è esattamente questo documento? Perché è così importante? E come puoi assicurarti che tutto proceda senza intoppi?

In questo articolo, ti guideremo attraverso ogni aspetto del contratto preliminare, fornendoti spiegazioni chiare e consigli pratici. Approfondiremo in particolare il significato della caparra confirmatoria e della caparra penitenziale, due concetti fondamentali che è essenziale comprendere appieno. Inoltre, ti mostreremo come Recasa può essere il tuo partner ideale per navigare in sicurezza nel mondo immobiliare.

Cos’è il Contratto Preliminare di Compravendita?

Immagina di aver trovato la casa dei tuoi sogni. Sei pronto a fare il grande passo, ma ci sono ancora alcune questioni da sistemare: ottenere un mutuo, verificare documenti, magari vendere il tuo attuale immobile. Qui entra in gioco il contratto preliminare di compravendita.

Il contratto preliminare è un accordo legale in cui venditore e acquirente si impegnano reciprocamente a stipulare, in un momento successivo, il contratto definitivo di compravendita. In altre parole, è una promessa formale che tutela entrambe le parti, garantendo che l’accordo raggiunto verrà rispettato.

Perché È Importante?

• Sicurezza Legale: Vincola le parti, impedendo che una di esse possa tirarsi indietro senza conseguenze.
• Tempo per Prepararsi: Consente di svolgere tutte le verifiche necessarie, come controlli catastali o ipotecari, e di ottenere eventuali finanziamenti.
• Chiarezza: Definisce chiaramente le condizioni della futura vendita, evitando fraintendimenti.

Gli Elementi Essenziali del Contratto Preliminare

Un buon contratto preliminare deve essere dettagliato e preciso. Ecco cosa non può mancare:

1. Identificazione delle Parti

È fondamentale che sia chiaro chi sono il venditore e l’acquirente. Oltre ai dati anagrafici, è importante indicare il regime patrimoniale (se coniugati) e qualsiasi altra informazione rilevante.

2. Descrizione e identificazione dell’Immobile

Quando si stipula un contratto preliminare di compravendita, una delle componenti cruciali è l’identificazione dettagliata del bene. Specificare con precisione l’immobile, inclusi i dati catastali, le pertinenze, i confini e le eventuali servitù, è essenziale per evitare malintesi o contenziosi futuri. La descrizione chiara dell’immobile permette di tutelare al meglio i diritti dell’acquirente, che può così evitare problemi legati a discrepanze catastali o diritti di terzi non evidenziati.

Perché è Fondamentale?

Un’identificazione inaccurata dell’immobile può compromettere la validità dell’accordo, creando potenziali problemi legali e ritardi nella stipula del rogito definitivo. Affidarsi a un professionista, come il team di Recasa, può essere determinante per verificare tutti questi aspetti ed evitare complicazioni future.

3. Prezzo di Vendita e modalità di pagamento

Quando si stipula un contratto preliminare di compravendita, la gestione del prezzo e delle modalità di pagamento è un aspetto cruciale da considerare per garantire la sicurezza e la chiarezza dell’operazione. Definire nel dettaglio come e quando avverranno i versamenti aiuta a prevenire incomprensioni e a proteggere entrambe le parti.

Caparra e Acconti sul Prezzo

Nel contesto della compravendita immobiliare, spesso si fa riferimento alla caparra (confirmatoria o penitenziale) come prima quota di pagamento. La caparra, in caso di inadempimento di una delle parti, offre al venditore la possibilità di trattenere l’importo versato se l’acquirente recede dal contratto, o di ottenere il doppio dell’importo versato come risarcimento in caso di inadempimento da parte del venditore, inoltre sono previste anche altre tipologie di garanzie, come vedremo in seguito.

In aggiunta alla caparra, l’acquirente può versare acconti sul prezzo. Gli acconti non svolgono il ruolo di garanzia come la caparra; vengono imputati direttamente al prezzo totale, e in caso di risoluzione del contratto devono essere restituiti all’acquirente. Definire l’ammontare e le scadenze degli acconti è utile per assicurare una ripartizione dei pagamenti chiara e progressiva.

Saldo del Prezzo: Possibilità di Ricorso a Mutuo

Dopo la caparra e gli eventuali acconti, il saldo del prezzo avviene solitamente al momento del rogito, quando il trasferimento di proprietà diventa effettivo. Per gli acquirenti, il saldo può essere coperto tramite un mutuo ipotecario, consentendo così di utilizzare la liquidità del finanziamento per coprire la parte rimanente. Questa possibilità, molto comune, rende il saldo più gestibile per chi necessita di liquidità per finalizzare l’acquisto. Solo dopo il pagamento del saldo e la firma dell’atto definitivo di compravendita, salvo diversa pattuizione, si procede alla consegna delle chiavi

Strumenti di Garanzia per il Prezzo Versato

Per tutelare l’acquirente sugli importi già versati, come caparre o acconti, può essere utile prevedere clausole specifiche che garantiscano la restituzione di tali somme in caso di impossibilità a concludere la compravendita. Una di queste garanzie è rappresentata dalla fideiussione, che può coprire gli importi versati dall’acquirente, offrendo un’ulteriore sicurezza.

4. Termini e Scadenze

Stabilire una data per la stipula del contratto definitivo è una pratica che offre sicurezza e chiarezza sia all’acquirente che al venditore, ma il preliminare può includere anche scadenze specifiche per eventi fondamentali per la vendita. Ad esempio, è possibile vincolare il contratto al completamento di procedure come:

• Sanatorie per regolarizzare difformità edilizie tramite pratiche abilitanti (SCIA o CILA in sanatoria),
• Produzione di Certificati Mancanti (ad esempio, l’attestato di prestazione energetica),
• Completamento di Interventi Edilizi (es. SCIA o CILA ordinarie per modifiche da ultimare).

Includere queste condizioni con scadenze precise aiuta a tutelare l’acquirente, garantendo che l’immobile venga consegnato in regola, e permette al venditore di rispettare obblighi contrattuali e tempistiche.

5. Condizioni Specifiche

Nel contratto preliminare di compravendita, le condizioni sospensive e risolutive rappresentano importanti strumenti per tutelare le parti e adattare l’accordo alle circostanze. Queste clausole aiutano a regolamentare eventi futuri, garantendo che la compravendita si realizzi solo se determinate condizioni siano soddisfatte.

Clausole con Condizioni Sospensive

La condizione sospensiva prevede che il contratto produca effetti solo al verificarsi di un evento specifico. È regolata dall’articolo 1353 del Codice Civile, che definisce che le parti possono subordinare l’efficacia del contratto a un evento futuro e incerto.

Un esempio classico è l’ottenimento del mutuo da parte dell’acquirente: se l’acquirente non riesce a ottenere il finanziamento, il contratto preliminare non produce effetti, liberando entrambe le parti dagli obblighi senza alcuna penale. Altre condizioni sospensive possono includere:

• Sanatorie edilizie per difformità urbanistiche, con l’obbligo di ottenere le necessarie autorizzazioni (come una SCIA o CILA in sanatoria).
• Risultato positivo di verifiche tecniche o amministrative, come l’ispezione catastale o la verifica dell’assenza di vincoli ipotecari o servitù che limitino l’uso dell’immobile.

Consiglio Pratico

Definire chiaramente le tempistiche per l’avveramento della condizione sospensiva e specificare chi sia responsabile dell’adempimento sono fondamentali per evitare ambiguità. È inoltre consigliabile includere eventuali obblighi di cooperazione tra le parti, come il supporto del venditore per documentazione necessaria alla richiesta di mutuo.

Clausole con Condizioni Risolutive

La condizione risolutiva, disciplinata sempre dall’articolo 1353 del codice civile, stabilisce che, se si verifica un evento stabilito dalle parti, il contratto cessa di produrre effetti, come se non fosse mai stato stipulato. Un esempio di clausola risolutiva potrebbe essere il mancato ottenimento dei permessi urbanistici necessari per la realizzazione di modifiche o ampliamenti desiderati dall’acquirente: se non si ottengono entro una certa data, il contratto può essere risolto senza penalità.

Un’altra condizione risolutiva potrebbe riguardare l’insorgere di un contenzioso o di altri impedimenti legali che possano influenzare la proprietà dell’immobile, come un’eredità pendente o cause legali in corso che coinvolgono il bene in oggetto.

Consiglio Pratico

Nella redazione di una condizione risolutiva, è fondamentale indicare l’evento specifico e le relative scadenze. Definire inoltre le modalità di restituzione delle somme già versate in caso di risoluzione è importante per proteggere l’acquirente e il venditore da perdite economiche o incomprensioni future.

Clausola Penale

La clausola penale, disciplinata dagli articoli 1382 e seguenti del Codice Civile, è una disposizione contrattuale che permette di stabilire in anticipo una somma di denaro o una prestazione da eseguire come sanzione in caso di inadempimento totale o parziale di una delle obbligazioni previste nel contratto preliminare di compravendita. Essa ha una funzione di liquidazione anticipata del danno e di deterrente per eventuali comportamenti inadempienti.

Funzione e Finalità della Clausola Penale

La clausola penale assolve a due principali funzioni:

1. Funzione Risarcitoria Anticipata: stabilendo l’importo del risarcimento in caso di inadempimento, evita che la parte adempiente debba dimostrare l’entità del danno subito. Questo facilita l’ottenimento di una somma di denaro predeterminata, agevolando il risarcimento in caso di mancato adempimento.
2. Funzione di Deterrente: la clausola serve anche a scoraggiare l’inadempimento delle obbligazioni contrattuali, fungendo da incentivo per le parti a rispettare i propri impegni. L’importo della penale rappresenta, infatti, una sorta di “costo” del mancato rispetto delle clausole contrattuali.

Tipologie di Clausola Penale nel Preliminare di Compravendita

Nel contesto del contratto preliminare di compravendita, la clausola penale può essere strutturata in vari modi:

• Penale per Inadempimento Totale: prevede una somma fissa che l’inadempiente deve corrispondere in caso di mancata esecuzione del contratto. Ad esempio, se il venditore decide di non procedere con la vendita o se l’acquirente non onora il preliminare, la parte danneggiata può esigere il pagamento della penale senza dover dimostrare il danno subito.
• Penale per Inadempimento Parziale o per Ritardo: le parti possono prevedere una penale per ritardi nell’esecuzione delle obbligazioni, ad esempio se l’acquirente non versa un acconto entro il termine stabilito o se il venditore ritarda nel fornire documentazione essenziale. In questo caso, la penale può essere calcolata in base ai giorni di ritardo e si aggiunge a eventuali penali per inadempimento totale.

Esempi Pratici di Clausola Penale nel Contratto Preliminare di Compravendita

1. Penale per Ritardo: Supponiamo che il contratto preliminare stabilisca che il venditore deve fornire al compratore entro una data certa i documenti attestanti la regolarità urbanistica dell’immobile. Se il venditore ritarda, può essere prevista una penale giornaliera fino a un massimo concordato tra le parti.
2. Penale per Inadempimento: Nel caso di un acquirente che non adempie all’obbligo di procedere al rogito entro una scadenza stabilita senza giustificato motivo, il venditore potrebbe ottenere un risarcimento predeterminato senza dover quantificare il danno reale.

La Forma del Contratto Preliminare: Scrittura Privata o Atto Pubblico?

Quando si stipula un contratto preliminare di compravendita, scegliere tra scrittura privata e atto pubblico o scrittura privata autenticata rappresenta una decisione chiave, con importanti implicazioni sulla validità e le garanzie dell’accordo.

Scrittura Privata

La scrittura privata è un documento firmato dalle parti senza l’intervento del notaio, che formalizza l’accordo per iscritto e vincola legalmente le parti. Tuttavia, la scrittura privata presenta alcune limitazioni significative.

Impossibilità di Trascrizione nei Registri Immobiliari: Non può essere trascritta nei registri pubblici, come stabilito dall’articolo 2645 bis del Codice Civile. Questo significa che l’acquirente ha minori garanzie contro possibili problematiche con terzi, come rivendicazioni di proprietà, ipoteche o altre trascrizioni sull’immobile. La mancata trascrizione può quindi esporre l’acquirente al rischio di perdere l’immobile a favore di un terzo che abbia trascritto il proprio acquisto.

Atto Pubblico o Scrittura Privata Autenticata

Redigere il preliminare come atto pubblico o scrittura privata autenticata da un notaio offre numerosi vantaggi e tutele.

La Trascrizione nei Registri Immobiliari: L’intervento del notaio consente di trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari. Questa operazione è un’importante garanzia per l’acquirente poiché rende il contratto opponibile a terzi. Una volta trascritto, il preliminare protegge l’acquirente da possibili vendite a terzi, da iscrizioni ipotecarie e da altri vincoli successivi all’immobile che possano pregiudicare il futuro acquisto.

Cos’è la scrittura privata autenticata?

La scrittura privata autenticata è una scrittura privata firmata dalle parti in presenza di un notaio o di un pubblico ufficiale, che autentica le firme e ne attesta la validità. Secondo l’articolo 2703 del Codice Civile, la firma è dichiarata autentica dal notaio, conferendo al documento valore probatorio. Questo tipo di scrittura permette la trascrizione nei Registri Immobiliari, garantendo l’opponibilità dell’atto a terzi e una maggiore sicurezza legale, particolarmente utile nei contratti preliminari di compravendita.

Affrontare il contratto preliminare con un consulente immobiliare esperto permette di gestire al meglio la fase preliminare dell’acquisto. Il consulente immobiliare verifica ogni dettaglio dell’immobile – dalla titolarità al catasto, fino alla presenza di eventuali vincoli – e tutela gli interessi di entrambe le parti, rendendo il processo sicuro e trasparente.

Consiglio Recasa

Un consulente immobiliare professionale effettua in anticipo tutti i controlli necessari, consentendo di stipulare l’atto notarile con serenità. Con Recasa, puoi contare su un supporto attento e scrupoloso per un preliminare solido e senza sorprese, che tutela appieno il tuo investimento.

La Caparra: Caparra Confirmatoria e Caparra Penitenziale

Quando si firma un contratto preliminare, è comune che l’acquirente versi una somma al venditore. Ma attenzione: la natura di questa somma può cambiare radicalmente le conseguenze legali in caso di problemi. È fondamentale comprendere la differenza tra caparra confirmatoria e caparra penitenziale.

Caparra Confirmatoria

La caparra confirmatoria, regolata dall’articolo 1385 del Codice Civile, è una somma di denaro ( o altra quantità di cose fungibili) versata dall’acquirente al venditore al momento della firma del preliminare come garanzia dell’impegno assunto.

Articolo 1385 codice civile

Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali

Funzioni Principali:

Funzione di Garanzia e Serietà dell’Impegno: La caparra confirmatoria conferma l’intenzione seria di entrambe le parti di adempiere agli obblighi del preliminare.

Funzione Risarcitoria in Caso di Inadempimento: In caso di inadempimento, la caparra consente di evitare una lunga procedura di risarcimento. Se l’acquirente risulta inadempiente, il venditore può trattenere la caparra come compensazione. Al contrario, se il venditore non rispetta gli obblighi, l’acquirente può richiedere il doppio della caparra versata. È importante notare che la parte non inadempiente può decidere di richiedere l’esecuzione forzata del contratto, piuttosto che limitarsi alla risoluzione con trattenimento della caparra.

Conseguenze in Caso di Inadempimento:

• Inadempimento dell’Acquirente: Il venditore può recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta.
• Inadempimento del Venditore: L’acquirente può recedere dal contratto e richiedere il doppio della caparra versata.
• Esecuzione o Risarcimento del Danno Ulteriore: La parte non inadempiente può scegliere di agire per l’adempimento forzato (ad esempio, richiedendo l’esecuzione in forma specifica) o per il risarcimento del danno, dimostrando l’ammontare del danno subito oltre la caparra.

Esempio Pratico:

Scenario: L’acquirente versa una caparra confirmatoria di € 20.000 al venditore.

• Se l’acquirente è inadempiente: Il venditore può trattenere i € 20.000.
• Se il venditore è inadempiente: L’acquirente può richiedere la restituzione dei € 20.000 e ottenere ulteriori € 20.000 a titolo di penale.

Caparra Penitenziale

La caparra penitenziale, disciplinata dall’articolo 1386 del Codice Civile, è concepita per consentire a una delle parti di recedere liberamente dal contratto, pagando un corrispettivo per tale recesso. Questa somma non è risarcitoria, ma rappresenta il “prezzo” del diritto di recesso. La caparra penitenziale non prevede risarcimento ulteriore, poiché è pensata per esercitare un diritto di recesso in modo libero, senza necessità di giustificazione.

Articolo 1386 codice civile

Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso. In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuto.

Funzioni Principali:

• Funzione Di Recesso: Questa caparra è ideale per chi desidera mantenere una certa flessibilità. Se il recesso è esercitato dall’acquirente, egli perde la somma versata; se è il venditore a recedere, dovrà restituire il doppio della caparra.

Conseguenze in Caso di Recesso:

Parte che Recede:

• Se è l’acquirente: Perde la caparra versata al venditore.
• Se è il venditore: Deve restituire il doppio della caparra ricevuta.

Con la caparra penitenziale non è previsto nessun Risarcimento Ulteriore: Non si può chiedere un risarcimento danni oltre la caparra stabilita.

Esempio Pratico:

• Scenario: L’acquirente versa una caparra penitenziale di € 10.000 al venditore.
• Se l’acquirente decide di recedere: Perde i € 10.000 versati.
• Se il venditore decide di recedere: Deve restituire € 20.000 all’acquirente.

Acconto Prezzo

L’acconto prezzo è una somma di denaro che l’acquirente versa al venditore come anticipo sul prezzo totale dell’immobile. A differenza della caparra, l’acconto non ha funzione di garanzia o penale.

Funzioni Principali:

• Anticipo sul Prezzo: Riduce il saldo da versare al momento del rogito.
• Non Ha Funzione di Garanzia: In caso di inadempimento, l’acconto deve essere restituito.

Conseguenze in Caso di Inadempimento:

• Inadempimento dell’Acquirente: Il venditore deve restituire l’acconto, ma può agire per il risarcimento dei danni subiti.
• Inadempimento del Venditore: Deve restituire l’acconto all’acquirente, che può chiedere il risarcimento dei danni.

Differenze Chiave:

• Rischio: Con la caparra (confirmatoria o penitenziale), c’è un rischio economico maggiore in caso di inadempimento. Con l’acconto, le somme vengono restituite.
• Funzione: La caparra (confirmatoria o penitenziale) ha funzione di garanzia e penale; l’acconto è solo un anticipo sul prezzo.
• Trattamento Fiscale: Le imposte su caparra e acconto sono diverse. La caparra confirmatoria sconta un’imposta di registro dello 0,50%, l’acconto non soggetto a IVA sconta il 3%.

Consiglio Recasa: Prima di versare somme di denaro, chiarisci sempre con il venditore la natura del pagamento e assicurati che sia specificata chiaramente nel contratto. Questo eviterà malintesi e problemi legali. E’ implicito considerare le somme versate come caparra, anticipazione del prezzo in fase di stipula del definitivo di compravendita.

Differenze principali tra Caparra Confirmatoria e Caparra Penitenziale

Natura Giuridica:

• Caparra Confirmatoria: Funzione risarcitoria; garantisce un rimedio in caso di inadempimento contrattuale. La somma serve come indennizzo per i danni subiti dalla parte non inadempiente.
• Caparra Penitenziale: Funzione di recesso; rappresenta il costo per esercitare il diritto di recesso, permettendo a una parte di uscire dal contratto senza giustificazione.

Possibilità di Azione Legale Ulteriore:

• Caparra Confirmatoria: Se una parte non adempie, l’altra può scegliere tra risolvere il contratto trattenendo (o richiedendo il doppio della caparra) oppure chiedere il risarcimento dei danni effettivi, provati in giudizio.
• Caparra Penitenziale: Non consente risarcimento aggiuntivo; la caparra versata è l’unico importo dovuto come corrispettivo del recesso.

Recesso vs. Inadempimento:

• Caparra Confirmatoria: Rilevante in caso di inadempimento. Garantisce alla parte che rispetta il contratto un compenso per l’impegno violato.
• Caparra Penitenziale: Rilevante in caso di recesso volontario, non legato a un inadempimento.

Consiglio Recasa: È essenziale specificare chiaramente nel contratto preliminare quale tipo di caparra viene utilizzata. Questo evita confusioni e possibili controversie legali in futuro.

Esecuzione in Forma Specifica (Art. 2932 c.c.): Cos’è e Come Funziona

L’esecuzione in forma specifica, prevista dall’art. 2932 del Codice Civile, rappresenta uno strumento di tutela molto potente per chi si trovi nella situazione di voler completare una compravendita immobiliare in seguito alla firma di un contratto preliminare. Questo rimedio consente alla parte adempiente – ovvero chi ha rispettato o è in grado di rispettare i propri obblighi – di richiedere una sentenza che sostituisca l’accordo della controparte e realizzi il trasferimento del bene o del diritto così come originariamente previsto.

Cos’è l’Esecuzione in Forma Specifica?

L’esecuzione in forma specifica è un rimedio legale che permette di ottenere una sentenza costitutiva, la quale produce gli effetti stessi del contratto definitivo non concluso. In altre parole, se una delle parti si rifiuta ingiustificatamente di stipulare il rogito, l’altra parte può rivolgersi al giudice per ottenere il trasferimento forzato del bene, bypassando l’ostacolo posto dall’inadempimento della controparte.

Quando si Applica l’Esecuzione in Forma Specifica?

L’applicabilità dell’esecuzione in forma specifica è circoscritta a situazioni in cui:

1. Esiste un contratto preliminare valido che dimostri l’impegno delle parti a concludere il contratto definitivo. Il contratto preliminare deve contenere tutti gli elementi essenziali per poter essere eseguito dal punto di vista legale.
2. L’inadempimento non è giustificato, ovvero una delle parti, pur avendo firmato il preliminare, si rifiuta di procedere con il rogito senza un valido motivo legale.
3. La parte richiedente ha adempiuto o è pronta ad adempiere ai propri obblighi. Ad esempio, se l’acquirente intende avvalersi dell’esecuzione in forma specifica, dovrà dimostrare di avere la disponibilità per saldare il prezzo, mentre se è il venditore a volerla chiedere, dovrà assicurare che l’immobile è disponibile e conforme a quanto stabilito nel preliminare.

Come Procedere per Richiedere l’Esecuzione in Forma Specifica?

Per avviare l’esecuzione in forma specifica, la parte adempiente deve presentare una domanda giudiziale al tribunale competente. Tale domanda deve essere accompagnata da prove che dimostrino:

• L’esistenza del preliminare, incluso ogni dettaglio relativo alle condizioni pattuite e alle prestazioni da eseguire.
• L’inadempimento della controparte, comprovando che l’altra parte si è rifiutata di procedere con il rogito senza giustificazione.
• La propria disponibilità ad adempiere: la parte che richiede l’esecuzione in forma specifica deve essere pronta a rispettare quanto pattuito nel preliminare, e deve essere in grado di fornire prove della propria intenzione di adempiere. Se si tratta di un acquirente, ad esempio, potrà fornire evidenza della disponibilità della somma pattuita, mentre il venditore dovrà dimostrare che l’immobile è pronto per il trasferimento.

Effetti della Sentenza Costitutiva

Una volta emessa, la sentenza costitutiva del giudice ha gli stessi effetti del contratto definitivo. Ciò significa che:

• La sentenza sarà trascritta nei Registri Immobiliari, producendo il trasferimento della proprietà a favore della parte adempiente.
• L’efficacia della sentenza è retroattiva rispetto al momento della trascrizione del contratto preliminare (se trascritto), garantendo all’acquirente la priorità nei confronti di eventuali creditori o terzi che abbiano acquistato diritti sull’immobile successivamente.

In altre parole, la sentenza sostituisce il rogito mai stipulato, consentendo alla parte adempiente di vedere riconosciuto il proprio diritto senza ulteriori negoziazioni.

Un Esempio Pratico di Esecuzione in Forma Specifica

Supponiamo che un acquirente e un venditore abbiano sottoscritto un preliminare di compravendita con l’accordo di stipulare il rogito entro sei mesi. L’acquirente ha versato una caparra confirmatoria e si è dichiarato pronto a saldare il prezzo alla data prevista, ma il venditore si rifiuta di concludere il rogito, magari perché ha trovato un’altra offerta. In questo caso, l’acquirente può chiedere al giudice di emettere una sentenza che sostituisca la firma del venditore, garantendo così il trasferimento del bene a suo favore.

Registrazione e Trascrizione: Non Dimenticare gli Aspetti Fiscali

Registrazione del Contratto Preliminare

La registrazione del contratto preliminare è obbligatoria e deve essere eseguita presso l’Agenzia delle Entrate entro tempi prestabiliti per legge: 30 giorni dalla data di firma tra le parti. La registrazione è fondamentale per conferire una data certa al preliminare e per l’assolvimento delle relative imposte.

Costi della Registrazione

Per la registrazione del contratto preliminare, sono previste le seguenti imposte:

• Imposta fissa: pari a € 200, indipendentemente dal valore dell’immobile o dall’importo stabilito nel contratto.
• Imposta di Bollo: pari a € 16 ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe.
• Imposta proporzionale sulla caparra: se è prevista una caparra confirmatoria, si applica un’imposta dello 0,50% sull’importo della caparra.
• Imposta proporzionale sull’acconto: se è previsto un acconto sul prezzo dell’immobile (non soggetto a IVA), si applica una percentuale del 3% sull’acconto versato.

Queste imposte sono parte integrante della procedura di registrazione e vengono detratte dalle imposte da corrispondere al momento del rogito (viene detratta solo l’imposta proporzionale pagata sulla caparra o sull’acconto). È importante che chi acquista sia consapevole che l’importo pagato per la registrazione della caparra confirmatoria potrà essere successivamente dedotto dall’imposta finale sulla compravendita, contribuendo a ridurre i costi complessivi al momento dell’atto notarile definitivo.

Trascrizione del Contratto Preliminare

Sebbene facoltativa, la trascrizione del contratto preliminare nei Registri Immobiliari è altamente consigliata, soprattutto per transazioni immobiliari di valore significativo o per situazioni che richiedono una tutela giuridica estesa per l’acquirente. La trascrizione, che è possibile solo se il preliminare è stato redatto come atto pubblico o scrittura privata autenticata da un notaio, offre diversi vantaggi:

• Tutela contro vendite a terzi: la trascrizione garantisce che l’immobile promesso in vendita non possa essere venduto a terzi. Una volta trascritto, il contratto preliminare prevale su qualsiasi successiva trascrizione o iscrizione effettuata contro il venditore.
• Protezione da ipoteche e pignoramenti successivi: l’acquirente è tutelato dal rischio che eventuali creditori del venditore possano iscrivere ipoteche sull’immobile o procedere con il pignoramento dopo la trascrizione del preliminare. Questa protezione è particolarmente rilevante quando l’acquisto riguarda immobili di valore o situazioni complesse, come immobili da costruire o frazionamenti.

Costi della Trascrizione

La trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari comporta ulteriori costi, come l’imposta ipotecaria di € 200, le tasse ipotecarie di € 35, l’imposta di registro di € 200, l’imposta di bollo pari ad € 155, e l’onorario del Notaio. Anche se comporta un investimento aggiuntivo, la trascrizione offre una tutela che può evitare situazioni problematiche e costi legali successivi.

Novità Normative: Maggiore Tutela per gli Acquirenti di Immobili venduti da costruttore

Il mondo immobiliare è in continua evoluzione, e recenti normative hanno introdotto importanti novità.

Obbligo di Fideiussione

Il costruttore deve fornire una fideiussione a garanzia delle somme versate dall’acquirente. Questo protegge l’acquirente nel caso in cui il costruttore si trovi in difficoltà finanziarie o non completi l’opera.

Polizza Assicurativa Decennale Postuma

La normativa italiana dispone, attraverso l’art. 4 del decreto legislativo n. 122 del 20 giugno 2005 riguardante le “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire”, che il costruttore dell’immobile in procinto di vendita sia tenuto a stipulare la cosiddetta polizza decennale postuma valevole 10 anni. Inoltre, in data 21 ottobre 2022 è stato pubblicato il decreto ministeriale 154/2022, che dal 05 novembre 2022, introduce l’obbligo per il costruttore di presentare all’atto del rogito, copia della polizza decennale postuma indennitaria a tutela dell’acquirente

Al momento del rogito, il costruttore deve consegnare una polizza che copra eventuali difetti dell’immobile per 10 anni.

Garanzia Decennale del Costruttore

Secondo l’art. 1669 del Codice civile la garanzia del costruttore dura ben 10 anni, in quanto tutela il consumatore finale in modo oggettivo, da difetti di costruzione o di rovina (in tutto o in parte) dei materiali e da evidente pericolo di rovina o gravi difetti. 

Forma Obbligatoria del Contratto

Per gli immobili da costruire, il preliminare deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata e trascritto nei Registri Immobiliari.

Come Recasa Può Aiutarti

Navigare nel mondo immobiliare può essere complesso, ma non devi farlo da solo. Recasa è qui per offrirti supporto in ogni fase del processo.

Consulenza Personalizzata: Ogni situazione è unica. I nostri esperti ascolteranno le tue esigenze e ti guideranno verso le soluzioni migliori.

Assistenza Legale: Collaboriamo con professionisti qualificati per garantire che ogni aspetto legale sia gestito correttamente.

Verifica Documentale: Controlliamo la regolarità dell’immobile, la presenza di eventuali vincoli o ipoteche, e ti forniamo un quadro completo.

Mediazione Professionale: Facilitiamo la comunicazione tra le parti, aiutando a risolvere eventuali dubbi o problemi.

In Conclusione

Il contratto preliminare di compravendita è molto più di un semplice passaggio burocratico. È la base su cui costruire una transazione immobiliare solida e trasparente. Comprendere appieno elementi cruciali come la caparra confirmatoria e la caparra penitenziale può fare la differenza tra un’esperienza stressante e una gratificante.

Prendersi il tempo per comprendere ogni dettaglio e affidarsi a professionisti competenti può prevenire problemi futuri e garantire una transazione serena.

Non lasciare nulla al caso. Con Recasa al tuo fianco, avrai la certezza di essere guidato con professionalità e attenzione. Che tu sia un acquirente alla ricerca della casa dei tuoi sogni o un venditore pronto a fare il passo successivo, siamo qui per supportarti.